正所謂借一根杠桿可以撬動(dòng)地球，信貸就是房地產(chǎn)業(yè)的杠桿。記者近日分別致電農(nóng)、中、工、建四大銀行北京客服電話獲知，這些銀行均已暫停第三套商業(yè)住房貸款。
最近兩年，政府打壓房?jī)r(jià)推出最重要的兩把“撒手锏”，一是大力建設(shè)公租房；二是推出“限購令”——不管是四大銀行暫停第三套房貸發(fā)放，還是諸如北京等地明文規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”，其目的只有一個(gè)：防止大批熱錢涌入樓市，將購房當(dāng)作投資手段，推高房?jī)r(jià)。
公租房建設(shè)緩慢，數(shù)量也有限，對(duì)于緩解公眾購房難、住房難問題，恐怕是杯水車薪。那么，限購令呢？筆者認(rèn)為，那不是推高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。抑制房?jī)r(jià)，別太迷信“限購令”，否則或陷入樓價(jià)調(diào)控誤區(qū)。
對(duì)此，不妨檢驗(yàn)一下“限購令”在一線城市實(shí)施一段時(shí)間來的效果。國家統(tǒng)計(jì)局8月18日數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，全國70個(gè)大中城市中，僅有1個(gè)城市（三亞）的房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比價(jià)格下降，同比漲幅在5.0%以上的城市有31個(gè)。而從2月份以來，價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)最多的時(shí)候也就3個(gè)。而這還不算“限購令”給消費(fèi)者傳遞的錯(cuò)誤信號(hào)：“限購令”讓部分消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)下降可期，固持幣待購，這在客觀上降低了樓市成交量，抑制了樓價(jià)的漲幅速度。
實(shí)踐證明，過去的“限購令”對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用不大。房?jī)r(jià)之所以高企的原因早已浮出水面，用專家的觀點(diǎn)概括，就是房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素有4個(gè)“1/4”：其中建安成本是1/4、土地成本是1/4、稅收是1/4以及開發(fā)商利潤(rùn)是1/4。分析這些成本，我們不難發(fā)現(xiàn)，建安成本是固定的，開發(fā)商利潤(rùn)不會(huì)出讓，假如土地價(jià)格和稅收不“擠水”，抑制房?jī)r(jià)只能是癡人說夢(mèng)。
就說土地價(jià)格，有資料顯示，2009年全國土地出讓金達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。2010年全國土地出讓金達(dá)到了4萬億。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。所以，土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?土地財(cái)政不除，房?jī)r(jià)如何下降？再如稅收。重慶市政協(xié)副主席陳萬志經(jīng)過詳盡計(jì)算，一套房子，經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等環(huán)節(jié)，涉及的稅費(fèi)高達(dá)62項(xiàng)。稅負(fù)如此高，房?jī)r(jià)焉能不高？
抑制樓價(jià)要打“組合拳”，其中最重要的是政府要舍得“割肉”，比如，地方政府大幅降低地價(jià)，減少稅費(fèi)，特別是剔除重復(fù)收取的稅費(fèi)，從根本上為降低房?jī)r(jià)提供空間。但遺憾的是，無論哪一級(jí)政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策，基本不涉及地價(jià)和稅費(fèi)改革，而是動(dòng)輒劍指房產(chǎn)商和消費(fèi)者。豈不知，諸如“限購令”之類的樓市調(diào)控，很難從根本上降低房?jī)r(jià)。
